Miras ve bağış yoluyla edinilmiş gayrimenkuller hariç olmak üzere gayrimenkullerin edinilen tarihten beş yıl içinde elden çıkarma durumunda alış bedeli ile satış bedeli arasında artış yönünde fark varsa bu farka ‘değer artış kazancı’ denir ve bu kazanç 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 80. maddesine göre vergilendirilir. Edinildikten beş yıl sonra yapılan satışlarda satış ne kadar olursa olsun vergi çıkmaz.
***
Alındıktan sonra beş yıl içinde satılan gayrimenkulün vergiye tabi olması için çeşitli formüller kullanılır, TÜİK tarafından her ay açıklanan Yİ-ÜFE’ye göre gayrımenkulun alındığı bedelin satış tarihi itibariyle güncellemesi yapılır. Ayrıca Gelir İdaresi tarafından her yıl gayrimenkullerin alım ile satım arasındaki farkın vergiden muaf olan kısmı için istisna tutar açıklanır yani devlet belli bir kazancı istisna olarak değerlendirir ve o tutara vergi ödenmez. Bunu yazımın sonunda bir örnekle daha anlaşılır şekilde anlatmaya çalışacağım.
***
İstisna tutarının üzerinde değer artışı kazancı elde eden kişiler bu kazançla ilgili beyanname vermek zorundadır, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın mart ayının sonuna kadar bu beyanın verilmesi gerekmektedir. Örneğin 2022 yılının ocak ayında satmış olduğunuz konuttaki değer artışı kazancınızın beyannamesini 2023 yılının mart ayının sonuna kadar vermeniz gerekmektedir. Vergi ödemeleri ise mart ve temmuz ayında 2 eşit taksit halinde ödenir.
***
Kat karşılığı işlerde arsa sahibinin müteahhitten alacağı gayrimenkullerin satışında değer artış kazancı ve buna bağlı vergi oluşup oluşmayacağı hakkında farklı görüşler olsa da arsasını müteahhite kat karşılığı olarak vererek müteahhitten gayrimenkul alan kişilerde bu gayrimenkulleri beş yıl içinde satarsa değer artış vergisine tabidir. Eğer müteahhite verilen arsa kişilere miras olarak kaldıysa o zaman vergiden muaftır.
***
Değer artış kazancından dolayı çıkacak vergiyi indirebilmek için bu gayrımenkulü alırken ödediğiniz tapu harcını ve konut kredisi kullandıysanız bunun faizlerini gider olarak yazabilirsiniz ayrıca gayrımenkule yaptığınız cam balkon, kombi gibi değer artırıcı harcamaları da belgelendirmek şartıyla gider olarak beyan edebilirsiniz.
***
Örnek değer artış kazancı hesaplaması :
Deren Hanım 2020 yılının aralık ayında 250.000 TL bedelle bir ev aldı ve 2022 yılının ocak ayında bu evi 550.000 TL bedelle sattı. Bu işlemler için 16.000 TL tapu harcı ödedi ayrıca 25.000 TL bedelle cam balkon yaptırdı.
***
2020 yılı kasım Yİ-ÜFE : 555,18
2021 yılı aralık Yİ-ÜFE : 1.022,25 (alım ve satımdan bir önceki ayın endeksleri kullanılır)
Endeks değişim oranı: 1.022,25 / 555,18 = 1,8413
Güncellenmiş alış bedeli : 250.000 TL x 1,8413 = 460.325 TL.
Satış bedelinden güncellenmiş alış bedelini ve ev için yapılan harcamaları çıkardığımızda kazancı elde ederiz : 550.000 TL – ( 460.325 TL + 16.000 TL + 25.000 TL ) = 48.675 TL
2022 yılı değer artışı istisna tutarı : 25.000 TL
İstisnayı çıkardığımızda vergiye tabi kazancı buluruz: 48.675 TL – 25.000 TL =23,675 TL Bu kazanca 2022 vergi dilimlerine göre ödenecek vergi : 23.675 TL x %15 = 3.551,25 TL
***
Ben basit bir örnekle anlatmaya çalışsam da farklı gider kalemlerinin ve hesaplamaların olduğu bir satış yapmış olabilirsiniz bu yüzden bir mali müşavirle görüşerek güncel uygulama ve hesaplama hakkında destek almanızı tavsiye ederim.
***
