Kredi kullanılarak alınan gayrimenkuller için kredi kullanılan bankanın gayrimenkulün değerini belirleme amacıyla SPK lisanslı değerleme şirketlerine hazırlattığı rapordur. Önceden banka bu raporu kendi içinde hallediyordu ancak bazen suistimallerin ortaya çıkmasıyla birlikte artık banka dışından lisanslı şirketler tarafından yapılıyor, bankacı eksper olarak gelecek kişiyi tanımıyor bile.
***
Kişi kredi kullanmak üzere bankaya başvurduktan sonra kredisi onaylanmasının ardından banka ekspertiz talebinde bulunuyor, Aydın özelinde bahsedersem genellikle eksper ertesi gün geliyor, Belediyeden ve Tapu Müdürlüğünden gayrimenkule ilişkin imar durumu- tapu durumu vb. verileri aldıktan sonra değerleme yapılacak gayrimenkule giderek fotoğraflamalar yapıyor, çevresel özellikleri ve emsal taşınmazların fiyatlarını araştırırak, raporunu oluşturuyor ve 3 iş günü içinde bankaya teslim ediyor.
***
Eksperin raporunda yazdığı değer bazen gerçek değerden oldukça uzakta olabiliyor. Kişi az miktarda kredi kullanacaksa bu durum çok önemsenmiyor ancak kredi fazla kullanılacaksa bu yanlış değerlemeler problem yaratabiliyor. Bankalar gayrimenkulün eksper değerinin %80’ine kadar kredi kullandırabiliyor.
***
Örneğin gerçek değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmaza kişi 800.000 TL kredi kullanacaksa eksper buraya 750.000 TL değerleme yaparsa kişi en fazla 600.000 TL kredi kullanabiliyor ve kendine gerekli olan kredi rakamını alamıyor böyle durumlarda kişiler ekspertiz raporuna itiraz ediyor, itiraz sonucu değer artarak gelirse tamam ama aynı değer gelirse kişiler sıkıntı yaşayabiliyor.
***
Anlaşmamızı yapıp, peşinat alıp ardından ekspertiz değerinin gerçek değerden çok aşağıda çıkarılıp alıcının istediği tutarda kredi alamadığı için satışımızın iptal olduğu zamanları biliyorum. Eksperlerin bu düşük değerlemeleri genellikle kendilerini güvenli tarafta bırakmak istemelerinden kaynaklandığını düşünüyorum yani değerleme yapılan taşınmazın değeri 1.000.000 TL olsa bile eksperler bu taşınmazın en kötü şartlarda satılabilecek değerini yazarak kendilerini garantiye almak istiyorlar.
***
Bir gayrimenkul alırken satıcıya karşı güven probleminiz varsa, ada, pafta, parsel bilgilerine göre haritada parsel kontrolünü veya ev alırken daire katı ve bağımsız bölüm numaralarını kat irtifakı mimari projesinden okumasını bilmiyorsanız (bunları bilmek zorunda değilsiniz, bilmemeniz çok normal), kredi kullanmayacaksanız bile ekspertiz hizmeti alabilmek için bir miktar kredi kullanmanızı öneririm. Bu size banka tarafında ekspertiz ve dosya masrafları gibi yükler getirebilir ancak ciddi problemlerle karşılaşmanızı kesin olarak engeller. Bunu size bir örnekle anlatmak isterim.
***
Bir daire alacaksınız, alacağınız daire beş katlı ve her katında üç daire bulunan bir apartmanın 3. katında bulunuyor. Bu durumda alacağınız daire 7, 8 veya 9 numaralı bağımsız bölüm mesken olabilir.
***
7 no.lu daire katın avantajlı olan dairesi ve siz bunu aldınız, 8 ve 9 numaralı daireler de karanlık odası bulunan 3. katın diğer avantajsız daireleri. Satıcı kötü niyetli ve size aldığınız daireden farklı bir daireyi satmak istiyor diyelim, Tapu Müdürlüğüne gittiniz ve tapuyu alacaksınız eğer kredi kullandıysanız eksper satın aldığınız dairenin o parseldeki bina olduğunu ve binanın 3. katındaki 7 no.lu daire olduğunu kesin olarak tespit eder, yanlış bir daireyi satın alma ihtimali yok denecek kadar azdır hadi bir yanlış oldu diyelim bu sorumluluk eksperde olup bu durumdan kaynaklı mağduriyetinizi kendi lehinize çözüme ulaştırırsınız ancak kredi kullanmadınız ve alacağınız dairenin tapu bağımsız bölüm numarasını eksper tarafından tespitini yaptırmadınız, dediğim gibi örneğimizdeki satıcı kötü niyetli ve siz 7 no.lu daireyi alacakken karanlık odası olan avantajsız 8 no.lu daireyi aldınız, işte bunun çözümü çok zordur, satış esnasında tapu memuru size dairenin katını ve numarasını söyleyerek onaylatıyor, belki 3. kat duyunca evet doğru daireyi alıyorum diyebilirsiniz ama numarada yanlışlık olabilir, satıştan sonra ben yanlış daireyi almışım deme şansınız yok, konuyu mahkemeye intikal ettirirsiniz ama biliyorsunuz ülkemizde bütün delilleri açık olan en haklı olduğunuz konuda bile mahkeme yıllar sürebiliyor, bu konuda mahkeme sonunda haklı çıkmayabilirsinizde çünkü 3. kat 8 no.lu daireyi almayı kabul ettiğinizi beyan edip imza attınız.
***
Örnekler çoğaltılabilir, almaya gittiğiniz daire ile tapusunu aldığınız daire farklı binalarda bile olabilir ya da almaya gittiğiniz arsa ile tapusunu aldığınız arsa farklı olabilir.
***
