Özellikle son bir yıldır gayrimenkul fiyatlarındaki önüne geçilemeyen artışın devam edip etmeyeceği ve artık fiyatlar zirveye ulaştı mı sorusu konut almayı ve satmayı düşünen herkesin merak ettiği bir konu, Merkez Bankası konut fiyatlarının Şubat ayında yıllık bazda % 96 arttığını açıkladı, ben artışların bir süre daha devam edeceğini düşünüyorum (inşallah yanılırım), bu düşüncemi rakamlarla anlatmaya çalışacağım.
***
Meslek hayatımın ilk yılları hariç tamamını müteahhitlik yaparak geçirdim, yaptığım inşaatlarla yüzlerce insanın ev sahibi olmasına vesile oldum ancak bu fiyat istikrarsızlığı ve artışlardan dolayı ev alımı konusunda insanların bu kadar kararsız ve karamsar olduğunu hiç görmedim. Aydın Efeler’de daire fiyatları 2,5 - 3 milyon TL’ye kadar çıktı, son on yıldır Aydın merkez ilçeye alternatif olarak tercih edilen 7-8 km batıdaki İncirliova’da fiyatlar dairenin niteliğine göre 1,5 milyon TL’ye kadar çıktı.
***
2001 krizinin ardından birkaç yıl toparlanma süreci olmuş ve bir çok sektörü tetikleyen ülkemiz ekonomisinin lokomotiflerinden inşaat sektörü 2005-2020 yılları arasında oldukça hareketli bir döneme girmişti, özellikle 2013 - 2018 yılları arasında konut inşaatı sektörü altın yıllarını yaşamıştı. Bu yıllardaki fiyat artışları tolere edilebilir ve insanların gelir seviyelerindeki artışla paralel seyreden oranlardaydı. Toplumun bir çoğu bu dönemde ya ilk evini aldı ya sahip olduğu evi yenisiyle değiştirdi ya da yatırım olarak ikinci evini aldı.
***
Bu yıllarda inşaat aşamasındayken biraz peşinatla kalanı teslimde ev satıyorduk, inşaata başlarken 2 TL aldığımız demir inşaat tamamlandığında ya aynı oluyor ya da % 2-3 gibi oranlarda artıyordu, piyasa istikrarlıydı. Şimdi ise inşaat aşamasında ev satmak bir yana günlük değişen maliyetlerden dolayı fiyat söylemeye bile çekiniyoruz. Ev almak o dönemlerde zor değildi ama şimdi insanları çok zorluyor, kimisi için artık imkansız hale geldi. Ayrıca inşaat yapmak da artık her müteahhitim diyenin harcı değil. Müteahhitlik yaptığım İncirliova’dan örnek verirsem elli bin nüfusu olan İncirliova’da o dönemlerde neredeyse yüz tane inşaat yapan vardı, şimdi ise iki elin parmakları kadar anca var.
***
Ayrıca bu dönemlerde inşaat yapan fazla olunca bu durum bir çok mağduriyeti de beraberinde getirdi, arsasını kat karşılığı olarak müteahhite veren ama bırakın evini teslim almayı daha arsasına inşaat bile başlanmamış arsa sahipleri, inşaat aşamasında ev alıp parasını ödediği halde inşaatı daha bitmemiş, evini alamamış, müteahhite telefonla dahi ulaşamayan kişiler… İnşaat sektörüyle alakası olmayan kişilerin inşaat yapması/yapmaya çalışması, ben müteahhitim diyebilmesi tek başına yazı yazılabilecek ayrı bir konu ilerde bu konuyla ilgili bir yazı yazarım.
***
Normal şartlar altında yüzde ile ifade edilen fiyat artışları 2020 yılından bu yana 3 kat, 5 kat şeklinde ifade edilmeye başlandı.2018 yılının 3. çeyreğinden sonra kur kriziyle başlayan ekonomik daralma ardından 2020 yılının başında başlayan sonuçlarını kimsenin öngöremediği salgın ile birlikte ekonomik krize dönüştü, ülkemizde ve dünyada üretim azaldı, tedarik zinciri bozuldu, mal bulmak zorlaştı, insanların üç temel ihtiyacı olan barınma, beslenme ve giyinmede önceliği beslenme aldı gıda talebi arttı, konut talebi ertelendi. Kur krizi, pandemi krizi, ekonomik kriz derken finansal anlamda ayakta kalabilen ve piyasada iş yapabilen müteahhit sayısı da oldukça azalınca son 2 yıldır yeni konut inşaatı neredeyse yapılmadı, müteahhitlerin elindeki konut stokları eridi ve önü alınamayan fiyat artışları başladı, biliyorsunuz bir mal ne kadar azsa o kadar değerli ve pahalıdır bunun gibi konut sayısı azaldıkça da fiyatlardaki artış devam etti.
***
Fiyat artışlarının sadece ülkemizde olduğunu düşünmek yanlış olur, küresel bazdaki fiyat artışları tüm zamanların zirvesinde ve bu artışlar dünyanın kabusu olmuş durumda ancak bizim gibi ekonomisi kırılgan olan ülkeler bu krizden daha çok etkilendi.
***
Uzun yıllar önce değil 2021 yılının ortalarındaki ve bugünkü ana inşaat emtia fiyatlarını yazarak fiyat artışları ile ilgili anlatmak istediğimi biraz daha somutlaştırayım.
***
İnşaat demiri 5 TL/kg 15 TL/kg
Çimento 18-20 TL/torba 75-80 TL/torba
Tuğla 0,60-0,70 TL/adet 2,40-2,50 TL/adet
C30 Hazır beton 225-25 TL/m3 850-900 TL/m3
***
İnşaat maliyet kalemleri yaklaşık 4 katına çıkmışken konut fiyatları geçen yıldan bugüne 2.5 - 3 kat arttı (5 kata kadar çıkan fiyatlar bile var ancak ortalaması yazdığım gibi) bu da şunu gösteriyor son aylarda başlayan inşaatların satış fiyatları daha da yüksek olacak, bu durum eski konut fiyatlarını da arttıracak, eski konut fiyatlarının inşaat maliyetleriyle ne alakası var diye düşünmeyin bu konutlar alınırken ödenen paranın da enflasyona karşı bir maliyeti var. Fiyat artışlarının yaz aylarıyla birlikte başlayacağını düşünüyorum. Ev almak isteyen birçok kişi de böyle düşünüyor olmalı ki son günlerde inşaatlarımıza gelerek daire soran sayısı arttı. Kişiler tren kaçmadan son vagona binmek için uğraşıyorlar çünkü şuanda alabilecekleri evi bir süre sonra alamayacaklarını düşünüyorlar.
***
Daha güncel bir örnek vereyim bu yılın Ocak ayının sonlarında yani sadece 3 ay kadar önce inşaatlarım için laminant parke bağlantısı yaptım fiyat 82,00 TL/m2 22 Nisan’da tekrar aldık fiyat 130 TL/m2. Son bir yıldır ucuz olan tek şey bugün aldığınız şeyin yarına göre fiyatı.
***
Ülkemiz her kriz döneminden sonra olduğu gibi bu kez de yeniden yapılanma dönemine girecektir. Bu yapılanma dönemi kısa mı sürer uzun mu sürer göreceğiz. Ancak fiyatların geri gelmeyeceği kesin gibi, en iyi ihtimal fiyat istikrarının sağlanması. Pandemi sebebiyle önceliklerin değişmesi ile ertelenen konut talebi zamanla yeniden ortaya çıkacaktır. Konut talebi kişilerin gelirlerine, beklentilerine , zevk ve tercihlerine göre değişiyor ancak bir süre bunu sadece gelir parametresi belirleyecek gibi görünüyor.
***
Yatırım olarak bakıldığında ise geçtiğimiz kasım ayında altındaki ve dövizdeki sert dalgalanma, daha da artacak öngörüsü ile yapılan alımlar ve ardından kurların birden bire geri gelmesi ile yaşanan kayıplar, döviz ve altındaki artış ile konut fiyatlarındaki artış arasındaki makasın giderek artması konut yatırımının daha güvenli bir yatırım olduğunu gösterdi. Talebin fazla olduğu zamanlarda değil böyle dönemlerde yapılan gayrımenkul yatırımları hep daha fazla kazandırmıştır, bir süre sonra şuanda yüksek olarak gördüğünüz gayrimenkuller ucuz kalacaktır, eğer gelirinize güveniyorsanız bu dönemde sabit oranlı kredilerle Türk Lirası borçlanarak konut almanızı öneririm, konut talebi bazı dönemler ertelense de göç, nüfus artışı, evlilik gibi sebeplerle hiçbir zaman tamamen bitmeyecektir.
***
